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房地产分割抵押的缺陷及注意事项

  1、分割手续较为复杂,费时费钱


  目前对房地产抵押分割并无统一要求,但分割界线清楚、明确、分割面积准确是最基本的条件。若分割不清晰,在实行抵押权时容易在抵押物范围上产生纠纷。在程序上也多要求抵押人和债权人对抵押范围和面积进行书面认可,并经登记机关核准。抵押人和债权人主要从分割方案对将来企业继续经营的影响以及处置变价的难易来考虑,登记机关则关注抵押物的合法性、手续的完整性、界线的明晰性,并以便于管理、减少纠纷、维护房地产的正常功能等为着眼点,审查房地产分割的合理性。对于土地的分割界线,一般要求采用解析法或图解法绘制成图。抵押人、债权人、登记机关对分割方案达成共识,以及测绘土地分割界线,都要增加登记所需的时间和费用。


  2、降低了可担保额


  一方面,分割会影响房地产的整体使用功能和经济价值,即,分割出的各部分房地产的价值之和一般要低于未分割的整体房地产的价值;另一方面,分割出的各部分抵押房地产都要分别考虑其变现费用,直接减少了可变现额,使各部分的担保额之和小于整体的可担保额。此外,分割后的各部分房地产的价值不能恰好与拟担保债权额一致,要比债权额大一些,存在一些未能充分利用的担保价值,也使各部分的担保额之和小于整体的可担保额。


  3、处置抵押房地产时,其价值受损


  当处置抵押房地产时,分割出的部分房地产可能因其功能不全或效用受限,影响了变现额,使抵押人遭受直接的经济损失。同时,剩余的房地产虽无立即的变现损失,但其市场价值的降低已成事实。


  4、抵押房地产分割后,易产生邻居纠纷


  实行抵押权后,抵押房地产的产权易主。原来作为一个整体的房地产被多个产权主体所有,原来的功能布置被破坏,相邻各方容易产生矛盾。有关地上通行权、基础设施的使用权及通过权、排水权、建筑权等方面的纠纷较为常见。这些问题在分割时难于细致地考虑和解决。况且设定抵押权与实行抵押权之间有着根本的区别,不可能在设立抵押权时假想实行抵押权后会出现的情况而制订切实的解决方案。否则将面对不胜繁琐的法律手续,致使抵押登记难于进行。从效率角度来看,事后处理比事前预防节约社会成本。


  房地产分割抵押办理的注意事项


  银行在具体办理涉及房地产分割抵押时,应注意以下几点:


  1、只对已建成完工且取得产权证办理分割抵押,未完工在建工程只能办理整体抵押;


      2、只对可以进行分割处理的房地产办理分割抵押,不能分割抵押或虽能分割处理,但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产,应办理整体抵押。


  3、在抵押人已经将部分房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权抵押给了其他债权人,银行需办理剩余部分的房地产抵押时,应向有关登记部门查询已抵押房地产的详细情况,避免出现重复抵押的情况。



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